Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели болгарской недвижимости

Каждый из нас, каким бы умным, деловым он не был, в каких-то вопросах проявляет удивительную наивность. Помните рассказ О. Генри «Развлечения современной деревни»? И солидного делового человека можно обмануть, обвести вокруг пальца. Главное — знать его слабое место: где, в каком уголочке своей души он остался наивным ребенком.

А если к тому же мы испытываем жгучее желание чем-то обладать, то тут мы сами становимся слепыми к доводам разума и демонстрируем удивительные свойства лукавого ума, который отметает все аргументы «против» и видит лишь только аргументы «за»…

Как результат нашей слепоты, уж очень большого желания обладать, наивности, доверчивости — Интернет пестрит рассказами наших соотечественников, которые стали жертвами обмана при покупке жилья в Болгарии. Разочарованными в болгарских апартаментах оказываются самые разные люди.

На основе собственного опыта, наблюдений, а также материалов в Интернете, мнений на всевозможных болгарских форумах, слышанных рассказов людей, с которыми сталкивала судьба в Болгарии, попытаюсь описать некоторые ошибки тех, кто покупает недвижимость в Болгарии.

1. Я вижу на фотографии, выложенной в Интернете, какой это замечательный дом (студия, апартаменты), и я его обязательно куплю. Многие так и делали (а, может быть, еще и делают) и приобретали недвижимость заочно, не выезжая в страну: мол, мне дезирабль, и все тут. Тем более, что риелторы всегда уверяют в правильности этой покупки: и на всех сайтах словно под копирку мы читаем о целительном воздухе в Болгарии, о ее замечательной, богатой и разнообразной природе, о доброжелательности самих болгар и низком уровне преступности в стране. И вы проникаетесь под влиянием таких лучезарных слов мыслью, что если не купите хоть какую-нибудь халупу болгарскую, то будете самым несчастным человеком.

Совет 1: Не поленитесь, приезжайте на место и посмотрите своими глазами на то, что собираетесь купить. Может быть, вам и понравится будущее приобретение. По крайней мере, вы уже точно будете знать, что сделали правильный выбор, что интуиция вас не подвела и будете всю жизнь этим гордиться.

Но зачастую очное знакомство сердца заставляет в ужасе бежать. Вот и мы мечтали купить домик в деревне. Нам казалось, что мы нашли подходящий вариант. Но на практике оказалось, что дом был намного меньше в своих размерах, чем казался на фото. Он был в таком запущенном состоянии, что я понимал: вместо летнего отдыха мне гарантирована тяжелая работа по восстановлению дома. А как профан в этом деле, я к этому был не готов. Правда, в Интернете можно найти до кучи позитивных рассказов тех, кто занимается ремонтом, переделкой или возведением нового дома на месте старого в болгарских деревнях. Бог им в помощь! Меня же как-то не вдохновила такая перспектива.

Тем более, что россиянам нельзя покупать землю в Болгарии. И дом как воплощение ваших трудов праведных будет стоять… На чем? На оптимистической вере, что фиктивная фирма, которую вы зарегистрировали ради владения земельным участком, будет гарантом пожизненного владения домом? Как-то не особо радует оказаться среди тех, кто из года в год обсуждает на форумах всевозможные изменения в болгарском законодательстве относительно «чужденцев».

Совет 2: Внимательно рассмотрите недвижимость, оцените ее состояние и свои силы по ее поддержанию. Читал однажды на одном из болгарских форумов полное отчаяния письмо одного горе-владельца болгарской недвижимости, который по фото влюбился в будущий свой болгарский дом. Приехал, но настолько был очарован обликом дома, что не стал особо присматриваться… Пришла зима, и он в ужасе понял, что за гипсокартоном кирпичей нет!!! В доме стоит жуткий холод.

В разговоре со мной один болгарин выражал сильнейшее удивление тем, что русские не глядя покупают квартиры в Солнечном берегу: «Там же нет тухла (кирпичей) в стенах! — размахивал он руками. — Эдин гипсокартон!!!»

Простучите стены. Не постесняйтесь задать вопросы. Засомневались — откажитесь от покупки дома Тыковки.

И помните, если вы покупаете студию в курортном комплексе, это значит: дом рассчитан на то, чтобы в нем жить летом. И слушал я жалобы жильцов «Аполлона — 6» в Равде на то, что зимой в нем  жить невозможно. А один украинец, не вынеся стужи в квартире, приобрел квартиру в другом доме — ближе к трассе, дальше от моря, но зато зимой теплее.

Совет 3: Осмотрите не только дом, но и внимательно рассмотрите окрестности. Домик, который мы первоначально хотели купить, на поверку оказался стоящим в вымирающей деревне. Кроме дряхлых стариков я на улицах никого не видел. Сильнее всего меня поразила старуха, выглянувшая из-за забора своего дома: у нее были безмысленные оловянные глаза человека, который уже почти ушел в потусторонний мир. И глядя на эту деревню, я отчетливо стал понимать, что из этой деревни вырваться в город, а тем более на море просто нереально… Через несколько лет прочитал в Интернете серию рассказов одной женщины, купившей именно в этой деревне дом. Она сетовала на то, что вода в кране течет нерегулярно. В местном магазине практически ничего нет, а выехать за продуктами почти невозможно: надо ждать милости от русской семьи, которая жила в соседней деревне и имела свой автомобиль. А уж про море говорить не приходится.

Совет 4: Если вы будете осматривать недвижимость вместе с риелтором, опять же не поленитесь и сходите к этому дому самостоятельно и на трезвую голову осмотритесь, поговорите с местным населением прежде, чем примете решение.

Мы с риелтором очень много ездили по побережью между Равдой и Свети Власом, и «привязке к местности» дома я придавал серьезное значение. Присмотрели одну квартиру в Равде. А вечером я приехал сюда еще раз из Несебра, где мы на тот момент жили в отеле, и прошелся по поселку, осмотрел пляж. То, что я увидел, не обрадовало: поселок и пляж около него маленькие, рядом с пляжем из воды торчит ржавый остов корабля. Степь за поселком стремительно застраивается. Центральная улица вечером выглядела, как праздничные гуляния в парке им. Горького: огромные толпы людей сновали между лавочек. Следовательно, на пляже народу с каждым годом будет все больше и больше. Ну и напоследок выяснилось, что рядом с домом, где была показанная нам студия, находится ресторан «Варвари», из которого неслась по всему поселку просто адская музыка.

Невероятно симпатично выглядела и двухкомнатная квартира в Кошарице: панорамные окна просторной квартиры смотрели на залив. Но когда я поговорил с одной из болгарок, выяснилось, что дом в таком состоянии стоял уже года два. За это время ни разу не появлялись рабочие, чтобы довести до конца косметические работы по дому. Потом выяснилось, что к дому не подведен свет. И все заверения продавца, что эта проблема решится буквально в считанные дни, яйца выеденного не стоят. Как объяснили сами болгары: не такое это простое дело в Болгарии получить разрешение на установку своего трансформатора. При сильном рвении на это может уйти минимум 5 лет.

Ко всем этим проблемам можно прибавить и то, что в Кошарице можно селиться, если у тебя есть автомобиль. В противном случае, с моря будете топать по пыльной дороге под палящим солнцем, проклиная все вокруг. А уж хождение в магазин за продуктами превратится в подвиг. Да и на машине постоянно кататься на море, по мне, не очень приятная и затратная процедура.

Показали нам и прославившийся в свое время комплекс «Сани дей — 6». Прославился он тем, что в нем квартиры продавались по фантастически низкой цене (10 — 12 тыс. евро за студию), и они расходились как горячие пирожки. Народ в Интернете бурно обсуждал приобретения… Не знаю. Может, кому-то и нравится жить в доме, который стоит посреди поля, в 3 километрах от моря и Солнечного берега, мне — нет. Да и речка под окнами своим видом намекала на то, что жильцов дома донимают комары.

2. Я обратился к риелтору, и он все сделает так, как надо.

Задача риелтора продать недвижимость и получить свой процент. Тысячу раз об этом твердили все, кто писал о подводных камнях при покупке недвижимости в Болгарии. Но с удивительным упорством люди продолжают наивно думать, что риелтор сродни няньке будет возиться, чтобы все было в лучшем виде.

Риелтор никогда не расскажет о возможных минусах предлагаемой недвижимости. Он их будет тщательно либо замалчивать, либо забалтывать, выпячивая реальные или мнимые плюсы. Он никогда не скажет, что в том месте, где стоит дом, вечерами дышать невозможно, так как рядом стоит очистительная система и именно вечером идет слив канализации. Он никогда не обратит ваше внимание на то, что недалеко от дома находится детский лагерь, от которого круглые сутки стоит невообразимый шум. Но зато обратит ваше внимание на то, какой чудесный вид открывается из вашего окна, расскажет удивительную сказку о том, что совсем скоро около вашего дома будет построен аквапарк, и вам уже не нужно будет ездить в Несебр. Он отвлечет вас от вида цыганской махалы. На голубом глазу будет врать, что дом скоро, совсем скоро получит Акт-16, и при этом умолчит, что застройщик уже лет пять не может получить Акт-15. Есть много разных способов художественно навешивать лапшу на уши. И обижаться за это на него не стоит: он поступает так в своих интересах, но никак не в ваших. Вы же слушаете внимательно, но делаете свои выводы.

А уж если вы связались с агентством недвижимости, находясь в России, и повелись на то, что вам оплатят двухдневное пребывание в Болгарии, то тут уж точно вы купите то, что вам покажут. Двухдневная поездка по объектам — это движение по жестко заданному маршруту, сродни движению в туннеле. Вы впервые в стране, вы вообще не ориентируетесь на месте, следовательно, вы не можете реально оценить, насколько удобно для вас расположен этот дом. Да вам и не дадут сориентироваться: на своей машине вас привезут прямиком на объект и оттуда же увезут.

За эти два дня от калейдоскопа предложенных апартаментов, студий у вас в голове случится легкий ералаш. Тем более, что рассматривать их вам особо долго не дадут. В итоге, покупаете кота в мешке.

Никогда не понимал тех, кто соглашается покупать недвижимость в таких условиях. Лучше через какое-нибудь турагентство заполучить справку о забронированном номере в каком-либо отеле Солнечного берега, при оформлении визы указать как цель поездки «неорганизованный туризм», приехать в страну и снять жилье. Снять в Болгарии не проблема. На каждом доме висит объявление о сдаче. И дать себе время осмотреться, походить по окрестностям в течение хотя двух-трех недель. Тогда вы уже более реально будете смотреть на вещи и сумеете ответить на вопрос: А оно вам надо — покупать жилье в Болгарии?

И уж тем более он обойдет деликатный вопрос о тяжестях. Согласно болгарскому законодательству ни риелтор, ни нотариус не занимаются рассмотрением вопроса о возможных «обременениях» продаваемого жилья. Поэтому удивительно читать в Интернете возмущенные возгласы: как, мол, мог нотариус заверить купчую и оформить нотариальный акт, если квартира оказалась в ипотеке? Очень просто: не его головная боль «тяжести», по болгарским законам вы несете полную ответственность за то, что купили жилье, находящееся в ипотеке. Вы сами должны были обратиться в агентство по вписываниям и заказать справку о наличии или отсутствии обременений.  Вы сами должны были убедиться в том, что квартира чиста.

Совет 5: Не поленитесь, узнайте адрес этого агентства (Те, кто живет в Свети Власе, могут обратиться в агентство, находящееся в Несебре по адресу: улица Иван Вазов, 23 (это в том же месте, где оформляется нотариальный акт). Найдите время и закажите справку, чтобы в будущем ваши соседи не слышали ваших воплей о том, что проклятые болгары вас обманули, так как квартира оказалась с ипотекой. А ипотека на вновь построенном доме в Болгарии не редкость, ибо там в ходу следующая схема: застройщик берет в банке кредит, на эти деньги строит дом и квартиры в новостройке оставляет в залоге у банка.

Кроме того, когда приходит время оформлять нотариальный акт, застройщик и он же — управляющая компания (самый распространенный вариант в Болгарии), а также риелтор начинают вас уверять, что вам не стоит тратиться на оплату услуг адвоката, так как у компании есть свой юрист.

Совет 6: Не доверяйте адвокату, нанятому застройщиком, этот юрист будет отстаивать интересы управляющей компании. Лучше оплатить услуги адвоката, которые обойдутся вам в 300 — 400 лев, и спать спокойно, чем потом кусать локти и проклинать себя за излишнюю доверчивость.

Нам в свое время, когда мы заявили, что на оформление нотариального акта приведем своего адвоката, пришлось испытать очень сильное давление. Нам звонили и уверяли сначала, что это бесполезная трата денег, потом стали доказывать, что нашего адвоката никто не пустит на оформление документов. Потом из разговора с адвокатом выяснилось, что и ему звонили с тем, чтобы отговорить от участия. Почему факт найма адвоката со стороны вызвал такое беспокойство, выяснилось в процессе сделки, когда среди прочих бумаг УК приложила письмо из банка о «частичном заличевани» (видимо, частичное погашение) по комплексу, где было подтверждено банком, что они получили от застройщика деньги в погашение кредитного долга по нескольким квартирам. Среди них была указана и наша квартира. А письмо было получено за день (!!!) до оформления нотариального акта. А процентов 80 квартир в нашем комплексе до сих пор остаются в залоге у банка. Видимо, все-таки перспектива разговаривать с сторонним адвокатом заставила застройщика погасить долг по нашей квартире.

Свою роль в этой истории, может быть, сыграло и то, что мы постарались обезопасить себя еще и тем, что консультировались с обществом «Алеша», которое имеет свой офис в Бургасе и создано было для защиты интересов русских собственников болгарской недвижимости. И представитель этой организации разговаривал в очень жесткой форме с нашим продавцом по поводу затягивания процесса оформления сделки.

Совет 7: Внимательно читайте договор с управляющей компанией, который вам предложат подписать после получения вами нотариального акта. И заранее узнайте, какая такса поддержки в комплексах по соседству с вами.

При тщательном чтении предлагаемого договора скорее всего увидите странное распределение модальностей: в той части, которая касается прав и обязанностей УК, будет присутствовать всего один вариант: «имеет право», в то время как в разделе о правах и обязанностях жильцов вы увидите другой — обязаны. Не подписывайте такой договор, требуйте изменения формулировок.

Когда же вы будете узнавать размер годовой таксы поддержки, можете с удивлением узнать, что вам предлагают платить по 10-12 евро с квадратного метра в то время, как в соседних комплексах она колеблется в пределах 6-8 евро с метра квадратного. Торгуйтесь.

Пока не подписан договор, можно настаивать на изменении формулировок договора и цен таксы поддержки. В этих вопросах болгары проявляют гибкость и с каждым заключают свой договор. И в нашем комплексе, как впоследствии выяснилось, нет единого размера таксы и нет единообразного договора: как с кем договорились, что называется.

3. Теперь я хозяин болгарской недвижимости и могу спокойно наслаждаться жизнью в этой чудесной стране.

Совет 8: Не расслабляйтесь, получив на руки нотариальный договор. И вообще, никогда в жизни не теряйте бдительность.

Оформление нотариального акта — это еще не финал. Начинается нудный процесс государственной регистрации. Вы должны будете получить Булстат, партиду на оплату воды и электричества. Здесь риелтор вновь старается не упустить своей выгоды и предлагает все это сделать вместо вас. Если время вас поджимает, и вам надо уже возвращаться в Россию, можно оформить доверенность на риелтора или на своего адвоката и оплатить ему за хлопоты. Но в других случаях не вижу нужды платить 300 — 400 лев, когда сам в состоянии доехать в течение 30 минут до Бургаса за 6 лев на автобусе или за 30 лев — на такси и получить этот самый Булстат.

Получив партиду, тоже, думаю, не лишним будет узнать, где в Поморие располагается офис энергетической компании EVN. В некоторых случаях приходится к ним обращаться, хотя бы для того, чтобы проверить исправность электромера.

И напоследок, узнайте адрес, по которому вы будете каждый год платить налог на недвижимость в Несебре,

Здание общины в Несебре

Здание общины в Несебре

и зайдите на почту, где вы будете платить за свет и воду.

Итоги:

Удивительный феномен я наблюдал в Болгарии: в общении со своими соотечественниками некоторые наши туристы были и решительными в поступках, и резкими в речах, но, когда покупали недвижимость, почему-то пребывали в состоянии легкой заторможенности. То ли языковой барьер, не совсем понимаемая болгарская речь вселяла неуверенность в себе, то ли понимание того, что ты за границей, в чужой стране, где не совсем понятные тебе законы, делали этих людей излишне доверчивыми и покладистыми с болгарами. Не знаю.

Но мы должны помнить, в жизни нет нянек, которые нас будут водить за ручку. В жизни нет того, кто возьмет на себя вашу ответственность. Поэтому смешно слышать брань некоторых наших туристов, которые ругают и страну, и болгар за свою собственную доверчивость. Нет плохих стран, нет плохого народа. Но это не отменяет нашей бдительности.

Проявляйте разумную осторожность, помните о своей ответственности, не стыдитесь настаивать на своих интересах!

1 комментарий:

  1. Отличные советы!!! Спасибо!!!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.